观点网 6月5日，Brookfield博枫宣布交易计划，其主导打造的“中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划”正式在上海证券交易所完成发行及设立，成为全国首单市场化长租公寓机构间REIT，债券简称为“博邻长租”，债券代码268687.SH。
本次专项计划首期发行规模为8亿元，由博枫担任原始权益人及运营管理机构，中国国际金融股份有限公司担任管理人。据悉，该产品已经成功吸纳保险、银行理财等十余家多元机构投资者入局。
值得注意的是，不同于先前上市的建信长租ABS及新黄浦持有型ABS的保租房属性。
博枫此次入池的两大项目均为纯市场化自主收购、自主改造、自主定价、自主运营，全程无政策规划“背书”、无租金收益兜底，所有资产价值提升、现金流稳定均来自资本改造赋能与专业运营能力。
成熟资产打底
商业客注意到，该专项计划最初受理规模为8.24亿元，审批阶段获批额度扩容至15.2亿元，本次首期落地规模为8亿元。
数据来源：公开资料，观点指数、商业客整理
元股证券从首期发行规模与审批规模的对比推断，该专项计划大概率实行分步走策略，先以两个成熟项目打底完成首发，剩余额度留待后续通过扩募注入更多资产。这与建信长租ABS“首发+扩募”的路径类似。
首期入池资产是位于上海核心地段的两处中高端服务式公寓，均由博枫旗下"博邻blinq"品牌运营管理。
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元股证券:ygzq.hk其中，五角场博邻行政公寓是博邻blinq的首发作品。其前身是富力与合景泰富联手打造的嘉誉云景项目，原规划包含办公、商业及酒店业态，后被博枫收购并改建为酒店+长租公寓混合体。
数据显示，2023年12月项目A栋的出租率已超80%，此后未见阶段性数据披露。五角场项目的需求基础主要来自高校集群与科创产业的双轮驱动。项目临近复旦大学江湾校区、上海杨浦德法学校等，叠加尚浦领世、创智天地等科创产业集群，形成了较为稳定的高净值租客池。
静安博邻行政公寓是博邻blinq布局内地长租公寓市场的第二站。项目于2024年3月正式开业，原为朗诗寓运营的聚源大厦，博枫于2023年8月完成收购。
项目占据上海内环核心区位，主打高端服务式公寓，共计278套房源，南向户型拥有270度环幕视野，可俯瞰北外滩、陆家嘴城市天际线。市场数据显示，截至?2025年底，静安项目的出租率升至90%以上?，租户满意度超95%，续租率超80%。
区别于五角场项目产学研一体化带来的高端租赁需求，静安项目基于内环区位布局，核心租户为25-45岁的企业高管、专业人士及外籍人士。
两者的租金水平也印证了其高端租住的定位。其中静安博邻行政公寓单间月租1.0-1.2万元，二居室最高达2.8万元。五角场项目一房月租金约0.97万元起，两房月租金约2万元起，均高于区域平均水平。
显然，首期入池的两处资产均为存量资产盘活产物，通过业态重构、硬件提质、服务升级，改造为标准化中高端市场化住房租赁资产。这一存量改造路径在内地长租公寓领域并不罕见。
据商业客不完全统计，目前blinq博邻落地运营的项目主要为上述两处上海存量改造资产，聚焦静安、五角场（新江湾城）等核心板块，以商业类物业改造为主，主打中高端服务式公寓，客群聚焦企业高管、外籍人士及高净值人群，依靠品牌价值与精细化服务实现运营收益。
上述两个项目共同支撑起本次8亿元的发行基础。同时凭借优质的底层资产与成熟的市场化运营模式，成功吸纳保险、银行理财等十余家多元机构投资者入局，体现了市场的认可。
根本分野
机构间REITs也称为持有型不动产ABS。在博邻长租持有型ABS成功设立前，新黄浦筑梦城保租房持有型不动产ABS（下文简称新黄浦ABS）于两个月前正式在上交所挂牌上市。再往前追溯，建信长租ABS（下文简称建信长租ABS）首次扩募于2025年9月完成，并于次月正式挂牌交易。
在博枫入场前，建信长租ABS和新黄浦ABS已率先跑通持有型不动产ABS（机构间REIT）的制度框架与交易流程，为住房租赁资产资本化打好地基，行业资本化路径从“能不能落地”的试点探索迈入“值不值得规模化发展”的新阶段。
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从行业现有产品来看，2024年7月落地的建信长租ABS是全市场首批产权类持有型不动产ABS，首期发行规模11.7亿元，后续完成4.53亿元扩募，总规模扩容至16.23亿元，底层资产为上海、杭州、武汉、南京（南京是扩募后新增的）等多地保障性租赁住房项目。
2026年2月设立的新黄浦ABS，发行规模11.94亿元，以上海闵行保租房项目为底层资产，是首单民企保障性租赁住房机构间REIT，打通了民营上市企业存量租赁资产对接资本市场的通道。
从资产属性来看，上述两单产品均为原生规划的保障性租赁住房，依托政策定位、租金管控形成稳定保底现金流，核心投资逻辑是政策确定性。其中建信长租ABS奠定了国有保租房规模化、可扩募的范式，新黄浦ABS打破国企垄断格局，实现民企存量保租房资产资本化突破。
对比来看，此次成功设立的博邻长租持有型ABS既是全国首单外资发起的长租公寓机构间REIT，也是市场唯一纯市场化运营的长租资本化产品，其与建信长租ABS及新黄浦ABS最根本的区别并非仅限于主体属性，更核心的差异在于底层资产的经营逻辑上。
不同于前两单持有型ABS产品保租房资产的政策赋能属性，博枫两大项目均为纯市场化自主收购、自主改造、自主定价、自主运营，全程无政策规划背书、无租金收益兜底，所有资产价值提升、现金流稳定均来自资本改造赋能与专业运营能力，这也是本次机构间REIT产品获得机构投资者认可的核心差异化优势。
对比来看，保租房ABS的定价锚是"政策保障+稳定现金流"，市场化公寓ABS的定价锚是"资管能力+市场租金溢价"。投资者需要评估的不再是政策可持续性，而是运营方的资产管理能力和租户结构的抗周期韧性。
博枫在这一维度上具备优势。作为全球最大另类资产管理公司之一，其全球管理资产规模超万亿美元，在华不动产在管资产约80亿美元、管理面积约250万平方米。博邻blinq品牌自2023年五角场项目开业、2024年静安项目落地以来，核心城区资产矩阵已形成稳定的现金流与运营表现。
本次8亿元机构间REIT落地，将为博枫在华长租布局形成良性资金闭环，回流资金大概率将被博枫重新投入长租公寓的收购与改造。同时获批额度15.2亿元但首期仅发行8亿元的空间，为后续持续扩募、注入新资产预留了充足空间。
博枫8亿机构间REIT的落地，证明住房租赁资产证券化市场正式告别只有保租房能落地实施的初级阶段，住房租赁资产资本化边界进一步拓宽。
纵观三单产品的迭代，首单建信长租ABS实现"能不能做"的突破，新黄浦实现"谁能来做"的突破，此次博枫证明保租房标签不是唯一的，实现"什么资产能做"的突破。
三单产品逐层拆解了住房租赁资本化的门槛。当资产属性不再受限、发起主体不再设槛、制度工具趋于成熟，住房租赁资产资本化路径将回归最原始的问题，即企业持有的资产和运营能力，值不值得市场定价。
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